Betaalbaarheid van huurwoningen

In 2016 wordt waarschijnlijk de huursombenadering ingevoerd. Dat betekent al weer het einde van de inkomensafhankelijke huurverhoging, terwijl dat systeem nog maar net in de steigers staat. Met de invoering van de huursombenadering ontstaan betaalbaarheidsrisico’s. Primair zijn woningcorporaties verantwoordelijk voor de huisvesting van de lagere inkomens. Maar nu gemeenten in de herzienings- en huisvestingswet een rol krijgen toebedeeld ontstaat de vraag hoe gemeenten en woningcorporaties op dit dossier samen kunnen werken. Als gevolg van de verhuurdersheffingen verhogen de meeste woningcorporaties hun huren tot maximaal redelijk. Gevolg is dat maar liefst 30% van de huurders nu al geld tekort komt voor noodzakelijke uitgaven. Hierdoor lopen de huurachterstanden bij woningcorporaties op en krijgen gemeenten steeds meer vraag om ondersteuning.

De discussie over de betaalbaarheid gaat niet alleen over de huurprijs, maar ook over de woonlasten, de kwaliteit en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Door de huurtoeslag bouwen woningcorporaties liever tot de aftoppingsgrens en leidt kleiner en goedkoper wonen nauwelijks tot besparingen voor de huurder. De stelling dat het prijzen van woningen naar kwaliteit het beste is voor de woningmarkt doet tekort aan de rol van woningcorporaties in de betaalbaarheid. Dit geldt met name voor schaarse grotere eengezinswoningen.

Dilemma

Met de huursombenadering kom je als corporatie voor een flink dilemma te staan. Ga je grote woningen bij de huurverhoging aftoppen op €600, zodat ze voor de doelgroep betaalbaar blijven? Daarmee beloon je dan ook de huishoudens met hogere inkomens, die best een prijs naar kwaliteit kunnen betalen. Ook de ‘empty nesters’ zullen niet snel verhuizen, als ze na verhuizing voor een mindere woning meer gaan betalen. Huurkortingen die bij de verkeerde mensen terecht komen, dat gaat veel maatschappelijk geld kosten. Geld dat niet besteed kan worden aan de huishoudens die het echt nodig hebben. Alternatief is om gewoon door de €600 heen verder te verhogen. Maar daarmee komt de betaalbaarheid bij gezinnen onder druk te staan. En zij hebben geen goedkoper passend alternatief om naar te verhuizen.

Wat dan?

De huren moeten omhoog, anders kunnen woningcorporaties de heffingen niet opbrengen. Dus de huur zal verhoogd moeten worden. Maar wel verantwoord! De invoering van de huursombenadering gaat de corporaties waarschijnlijk veel werk kosten, net nu de inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn ingevoerd en al weer worden afgeschaft in 2016. Met name in de voorbereiding: waar ga je meer en waar minder huurverhoging toepassen. Er zullen veel discussies komen met bewonerscommissies, want die zien natuurlijk redenen waarom hun complex minder huurverhoging zou moeten krijgen.

Kwaliteit en korting

Belangrijk is dat we, met welke wet- en regelgeving dan ook, een logische prijsopbouw van de sociale woningvoorraad krijgen. Maar “logisch” betekent, zolang corporaties een rol in de betaalbaarheid hebben: prijs naar kwaliteit en korting naar inkomen.
Wij kunnen u ondersteunen met een huurbeleid dat beide ingrediënten in zich heeft. Passend in de wet- en regelgeving. Zodat de huurkorting daar terecht komt, waar het echt nodig is, en er op termijn een logische prijsopbouw van uw sociale woningvoorraad ontstaat.

Betaalbaarheid – Koopvarianten

Koopvarianten zijn producten die vallen onder de noemer ‘Verkoop onder voorwaarden’ of ‘Financiering onder voorwaarden’ en hebben als doel om woningen beter betaalbaar te maken. PHZeven is expert op het gebied van implementatie en inhoudelijke ondersteuning van koopvarianten als Koopgarant en Koopstart. Op verzoek vergelijkt PHZeven ze voor u met andere koopvarianten, zodat u een goede afweging kunt maken welk product het meest geschikt is voor uw situatie!

Meer weten?

Bel of mail voor een afspraak!

Contact